Régime fiscal réel du LMNP
Le régime réel consiste à déclarer vos recettes locatives au titre des revenus fonciers. Le régime réel peut permettre d’être exonéré d’impôt. L’option réelle est activée pour 2 années civiles et reconduite tacitement tous les 2 ans.
Quelles charges déduire en LMNP sous le régime réel?
Le régime réel a le grand avantage d’autoriser la déduction des charges des loyers. Cette formule permet de lister véritablement chaque charge indépendamment des autres.
Dans une location meublée non professionnelle, on peut mentionner les charges suivantes :
- les charges ou frais fixes comme l’électricité, l’eau, le gaz, le téléphone, Internet
- les intérêts du prêt contracté pour l’achat du bien locatif
- l’assurance de prêt immobilier et les frais bancaires associés
- la taxe foncière
- la prime d’assurance habitation propriétaire non occupant
- la prime d’assurance loyers impayés
- les honoraires versés à un expert-comptable ou à une agence immobilière
- les charges de copropriété (hors travaux)
Bon à savoir : La partie de la taxe foncière dédiée aux ordures ménagères
Elle n’est pas déductible. Pourquoi ? Tout simplement, parce que la taxe d’enlèvement est payée par le locataire, et non par le propriétaire-bailleur.
Le régime réel en LMNP : les atouts de l’amortissement
Le régime réel du statut LMNP comporte également des charges dites amortissables. C’est le cas pour :
- les travaux de réparation
- les travaux d’amélioration de pièce de vie comme la réfection d’une salle de bains par exemple
- l’achat de mobilier (un canapé, la literie, une cuisine équipée, etc.)
- l’achat du bien et les frais de notaire associés à cette acquisition immobilière.
Bon à savoir : Le loueur meublé non professionnel
Il doit être en mesure de justifier ses frais à l’administration fiscale en cas de contrôle. Il est donc impératif de conserver les factures et les documents officiels plusieurs années, afin d’avoir des preuves des différentes dépenses.
En tant que propriétaire-bailleur, grâce au régime réel, vous pouvez déduire de vos revenus l’amortissement du bien. Bien que son calcul soit complexe et souvent réalisé par un expert-comptable.
Calcul du bénéfice imposable avec le régime réel : exemple
Vous achetez un appartement 130 000 €. Vous le meublez pour 5 000 €. Si la durée d’amortissement du bien est de 25 ans, vous avez droit de déduire de vos revenus fonciers 130 000/25 = 5 200 € par an. Si la durée d’amortissement des meubles est de 5 ans, vous avez droit de déduire de vos revenus fonciers 5 000/5 = 1 000 €.
Vos recettes locatives s’élèvent à 6 600 € par an. Vous versez 550 € d’intérêts sur votre prêt immobilier et 500 € de taxe foncière. Le calcul du régime réel sous statut LMNP est le suivant : 6 600 (loyers) – 5 200 (amortissement du bien) – 1 000 (amortissement des meubles) – [550 +500] (charges déductives) = – 650 €. L’administration fiscale se réfère donc sur cette base de – 650 € pour calculer l’impôt sur vos recettes locatives.
Déclaration des revenus LMNP sous le régime réel
Déclarer ses revenus sous le régime réel, vous devez :
- faire une déclaration de résultat n° 2031
- tenir une comptabilité à jour
- calculer les charges et l’amortissement déductible
- remplir les cases 2033 (de A jusqu’à E)
- adresser un bilan comptable (formulaires annexes 2050 et suivants).
Le mieux est de solliciter les services d’un expert-comptable, dont les honoraires sont déductibles des charges.